Kaution nicht zurück? Ihre Rechte als Mieter

Gesetzliche Grundlagen der Mietkaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Nach § 551 BGB darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem speziellen Kautionskonto anzulegen — mit den üblichen Zinsen. Diese Zinsen stehen dem Mieter zu.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist, um zu prüfen, ob berechtigte Ansprüche bestehen. Die Rechtsprechung sieht diese Frist bei drei bis maximal sechs Monaten. Für die Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teilbetrag bis zur endgültigen Abrechnung zurückbehalten — in der Regel nicht mehr als drei bis vier Monatsbeiträge der Nebenkostenvorauszahlung.

Eine generelle Frist von zwölf Monaten, wie manche Vermieter behaupten, ist nicht durch die Rechtsprechung gedeckt. Spätestens nach sechs Monaten sollten Sie die Kaution einfordern.

Welche Abzüge sind zulässig?

Der Vermieter darf die Kaution nur für berechtigte Forderungen einbehalten:

• Mietrückstände: Offene Mietzahlungen aus dem laufenden Mietverhältnis
• Schäden über normale Abnutzung hinaus: Beschädigungen, die über den vertragsmäßigen Gebrauch hinausgehen (z. B. Löcher in Türen, beschädigte Böden)
• Ausstehende Nebenkostennachzahlung: Nur wenn die Abrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung wahrscheinlich ist
• Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen: Nur wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag wirksam ist

Diese Abzüge sind nicht zulässig

Viele Vermieter ziehen Beträge ab, die rechtlich nicht haltbar sind:

• Normale Abnutzung: Leichte Gebrauchsspuren an Wänden, abgelaufene Teppiche oder vergilbte Tapeten sind kein Grund für Abzüge.
• Unwirksame Renovierungsklauseln: Enthält der Mietvertrag starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen, sind diese nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.
• Überzogene Reinigungskosten: Eine besenreine Übergabe ist ausreichend. Professionelle Reinigungskosten dürfen nur bei erheblicher Verschmutzung abgezogen werden.
• Pauschalabzüge ohne Nachweis: Jeder Abzug muss konkret begründet und belegt werden.

So fordern Sie Ihre Kaution zurück

Gehen Sie systematisch vor, um Ihre Kaution zurückzuerhalten:

• Schriftliche Aufforderung: Senden Sie ein Schreiben per Einschreiben mit einer Frist von 14 Tagen. Verweisen Sie auf die abgelaufene Überlegungsfrist und fordern Sie die Rückzahlung der Kaution inklusive Zinsen.
• Übergabeprotokoll prüfen: Wenn bei der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt wurden, hat der Vermieter kaum Spielraum für Abzüge.
• Mahnschreiben senden: Reagiert der Vermieter nicht, senden Sie ein zweites Schreiben mit der Ankündigung rechtlicher Schritte.
• Rechtsweg: Bleibt der Vermieter untätig, können Sie die Kaution gerichtlich einklagen. Bei Beträgen bis 5.000 Euro ist das Amtsgericht zuständig.

Verjährungsfrist beachten

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Warten Sie also nicht zu lange mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Fazit: Lassen Sie sich nicht hinhalten

Viele Mieter warten Monate oder sogar Jahre auf die Rückzahlung ihrer Kaution. Lassen Sie sich nicht hinhalten: Setzen Sie klare Fristen, dokumentieren Sie alles schriftlich und scheuen Sie nicht den Rechtsweg. KlarMiet kann Ihren Mietvertrag auf unwirksame Kautionsklauseln prüfen und Ihnen helfen, Ihre Ansprüche durchzusetzen.