Mietminderung bei Schimmel: So viel Geld steht Ihnen zu

Schimmel als Mietmangel

Schimmel in der Mietwohnung ist mehr als ein aesthetisches Problem — er stellt einen erheblichen Mietmangel dar und kann die Gesundheit gefaehrden. Nach § 536 BGB haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit einschraenkt. Schimmelbefall erfuellt diese Voraussetzung in den allermeisten Faellen.

Wie hoch darf die Mietminderung bei Schimmel sein?

Die Hoehe der Mietminderung haengt vom Ausmass und der Lage des Schimmelbefalls ab. Gerichte haben in der Vergangenheit unterschiedliche Minderungsquoten anerkannt:

• 5 bis 10 Prozent: Leichter Schimmelbefall in Nebenraeumen (Keller, Abstellkammer)
• 10 bis 20 Prozent: Sichtbarer Schimmel im Wohnzimmer, Schlafzimmer oder Kueche
• 20 bis 30 Prozent: Grossflaechiger Schimmelbefall in mehreren Raeumen
• Bis zu 50 Prozent: Gesundheitsgefaehrdender Schimmel (z. B. schwarzer Schimmel) in Wohn- und Schlafraeumen
• Bis zu 100 Prozent: In Extremfaellen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist

Wichtige BGH-Urteile zum Thema Schimmel

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzurteilen die Rechte der Mieter bei Schimmelbefall gestaerkt:

• BGH, Urteil vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11): Der Vermieter traegt die Beweislast dafuer, dass der Schimmel durch falsches Lueftungsverhalten des Mieters verursacht wurde. Der Mieter muss nicht beweisen, dass er richtig gelueftet hat.
• BGH, Urteil vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17): Auch bei aelteren Gebaeuden muss der Vermieter fuer einen ordnungsgemaessen Zustand sorgen. Der Verweis auf den Bauzustand reicht nicht als Entschuldigung.
• BGH, Urteil vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06): Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein — der Mieter muss sie nicht beantragen. Entscheidend ist, dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wird.

So gehen Sie richtig vor

Damit Ihr Recht auf Mietminderung nicht gefaehrdet wird, sollten Sie strukturiert vorgehen:

• Dokumentieren: Fotografieren Sie den Schimmelbefall mit Datum. Messen Sie die betroffene Flaeche und notieren Sie den Raum.
• Maengelanzeige: Informieren Sie den Vermieter unverzueglich und schriftlich (Einschreiben mit Rueckschein). Beschreiben Sie den Mangel praezise und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung (14 Tage sind angemessen).
• Miete unter Vorbehalt zahlen: Zahlen Sie die Miete zunaechst unter Vorbehalt weiter oder kuerzen Sie die Miete um den angemessenen Minderungsbetrag. Achtung: Eine zu hohe Minderung kann eine Kuendigung rechtfertigen.
• Gutachten einholen: Bei Streit ueber die Ursache empfiehlt sich ein unabhaengiges Gutachten. Die Kosten traegt zunaechst der Auftraggeber, bei berechtigter Minderung kann der Vermieter zur Erstattung verpflichtet werden.

Wann hat der Vermieter Recht? Das Thema Lueftungsverhalten

Vermieter argumentieren haeufig, der Schimmel sei durch falsches Lueftungsverhalten des Mieters entstanden. Tatsaechlich kann Schimmel durch unzureichendes Lueften beguenstigt werden. Allerdings hat der BGH klargestellt: Der Vermieter muss beweisen, dass der Schimmel ausschliesslich auf das Verhalten des Mieters zurueckzufuehren ist. Bei baulichen Maengeln — etwa fehlender Waermedaemmung oder Waermebruecken — haftet der Vermieter auch dann, wenn der Mieter nicht optimal gelueftet hat.

Fazit: Handeln Sie schnell

Schimmel in der Wohnung ist ein ernstes Problem, das sofortiges Handeln erfordert. Dokumentieren Sie den Befall, informieren Sie den Vermieter und machen Sie von Ihrem Minderungsrecht Gebrauch. KlarMiet kann Ihren Mietvertrag auf möglicherweise relevante Klauseln prüfen und eine erste Einschätzung der möglichen Mietminderung geben. Zögern Sie nicht — Ihre Gesundheit und Ihre Rechte stehen auf dem Spiel.