Mietminderung bei Schimmel: So viel Geld steht Ihnen zu

Schimmel als Mietmangel

Schimmel in der Mietwohnung ist mehr als ein ästhetisches Problem — er stellt einen erheblichen Mietmangel dar und kann die Gesundheit gefährden. Nach § 536 BGB haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Schimmelbefall erfüllt diese Voraussetzung in den allermeisten Fällen.

Wie hoch darf die Mietminderung bei Schimmel sein?

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß und der Lage des Schimmelbefalls ab. Gerichte haben in der Vergangenheit unterschiedliche Minderungsquoten anerkannt:

• 5 bis 10 Prozent: Leichter Schimmelbefall in Nebenräumen (Keller, Abstellkammer)
• 10 bis 20 Prozent: Sichtbarer Schimmel im Wohnzimmer, Schlafzimmer oder Küche
• 20 bis 30 Prozent: Großflächiger Schimmelbefall in mehreren Räumen
• Bis zu 50 Prozent: Gesundheitsgefährdender Schimmel (z. B. schwarzer Schimmel) in Wohn- und Schlafräumen
• Bis zu 100 Prozent: In Extremfällen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist

Wichtige BGH-Urteile zum Thema Schimmel

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Grundsatzurteilen die Rechte der Mieter bei Schimmelbefall gestärkt:

• BGH, Urteil vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11): Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Schimmel durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters verursacht wurde. Der Mieter muss nicht beweisen, dass er richtig gelüftet hat.
• BGH, Urteil vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17): Bei Altbauten, die zur Bauzeit den damals geltenden Standards entsprachen, stellen Wärmebrücken nicht automatisch einen Mangel dar. In diesen Fällen kann vom Mieter angemessenes Heizen und Lüften erwartet werden; eine Minderung lässt sich dann nicht allein mit der Bausubstanz begründen.
• BGH, Urteil vom 18.04.2007 (VIII ZR 182/06): Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein — der Mieter muss sie nicht beantragen. Entscheidend ist, dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wird.

So gehen Sie richtig vor

Damit Ihr Recht auf Mietminderung nicht gefährdet wird, sollten Sie strukturiert vorgehen:

• Dokumentieren: Fotografieren Sie den Schimmelbefall mit Datum. Messen Sie die betroffene Fläche und notieren Sie den Raum.
• Mängelanzeige: Informieren Sie den Vermieter unverzüglich und schriftlich (Einschreiben mit Rückschein). Beschreiben Sie den Mangel präzise und setzen Sie eine Frist zur Beseitigung (14 Tage sind angemessen).
• Miete unter Vorbehalt zahlen: Zahlen Sie die Miete zunächst unter Vorbehalt weiter oder kürzen Sie die Miete um den angemessenen Minderungsbetrag. Achtung: Eine zu hohe Minderung kann eine Kündigung rechtfertigen.
• Gutachten einholen: Bei Streit über die Ursache empfiehlt sich ein unabhängiges Gutachten. Die Kosten trägt zunächst der Auftraggeber, bei berechtigter Minderung kann der Vermieter zur Erstattung verpflichtet werden.

Wann hat der Vermieter Recht? Das Thema Lüftungsverhalten

Vermieter argumentieren häufig, der Schimmel sei durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters entstanden. Tatsächlich kann Schimmel durch unzureichendes Lüften begünstigt werden. Allerdings hat der BGH klargestellt: Der Vermieter muss beweisen, dass der Schimmel ausschließlich auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist. Bei baulichen Mängeln — etwa fehlender Wärmedämmung oder Wärmebrücken — haftet der Vermieter auch dann, wenn der Mieter nicht optimal gelüftet hat.

Fazit: Handeln Sie schnell

Schimmel in der Wohnung ist ein ernstes Problem, das sofortiges Handeln erfordert. Dokumentieren Sie den Befall, informieren Sie den Vermieter und machen Sie von Ihrem Minderungsrecht Gebrauch. KlarMiet kann Ihren Mietvertrag auf möglicherweise relevante Klauseln prüfen und eine erste Einschätzung der möglichen Mietminderung geben. Zögern Sie nicht — Ihre Gesundheit und Ihre Rechte stehen auf dem Spiel.