Schönheitsreparaturen: Diese Klauseln sind unwirksam

Was sind Schönheitsreparaturen?

Unter Schönheitsreparaturen versteht man das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innenseite der Fenster und der Türen. Es handelt sich also um rein dekorative Arbeiten, nicht um bauliche Instandhaltung. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Erhaltung der Mietwohnung verantwortlich — er kann die Schönheitsreparaturen aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

Starre Fristenregelungen sind unwirksam

Die wichtigste BGH-Entscheidung für Mieter: Klauseln, die starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorschreiben, sind unwirksam. Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt (u. a. BGH VIII ZR 360/03):

• Formulierungen wie "Die Küche ist alle 3 Jahre, Bad und Toilette alle 5 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre zu renovieren" sind unwirksam, wenn sie keinen Spielraum lassen.
• Auch Klauseln mit dem Zusatz "mindestens" oder "spätestens" sind starre Fristen und daher unwirksam.
• Zulässig sind hingegen "weiche" Formulierungen wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen", die einen Beurteilungsspielraum ermöglichen.

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, fällt die Pflicht komplett auf den Vermieter zurück. Der Mieter muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren.

Endrenovierungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam

Klauseln, die den Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung zur Renovierung beim Auszug verpflichten, sind ebenfalls unwirksam (BGH VIII ZR 308/02). Der Grund: Sie führen dazu, dass der Mieter auch dann renovieren muss, wenn er die Wohnung erst vor Kurzem renoviert hat oder wenn gar kein Renovierungsbedarf besteht.

Farbwahlklauseln: Was ist erlaubt?

Der Vermieter darf verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in neutralen, hellen Farben zurückgegeben wird — aber nur, wenn die Klausel richtig formuliert ist:

• Zulässig: "Bei Auszug sind die Wände in neutralen Farben zurückzugeben" — als eigenständige Pflicht formuliert.
• Unzulässig: "Während der Mietzeit dürfen nur helle Farben verwendet werden" — weil dies den Mieter in seiner Lebensgestaltung unzulässig einschränkt (BGH VIII ZR 198/10).

Wohnung unrenoviert übernommen: Wer muss renovieren?

Ein häufiger Streitpunkt: Der Mieter hat die Wohnung unrenoviert übernommen und soll nun bei Auszug renovieren. Der BGH hat 2015 entschieden (VIII ZR 185/14): Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben, ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam — es sei denn, der Mieter erhält einen angemessenen Ausgleich (z. B. mietfreie Zeit oder einen Geldbetrag).

Das bedeutet: Wenn Sie die Wohnung mit alten Tapeten und vergilbten Wänden übernommen haben, müssen Sie beim Auszug nicht renovieren — sofern kein Ausgleich vereinbart wurde.

Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Manche Verträge enthalten Klauseln, nach denen der Mieter beim Auszug einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten tragen soll, wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Diese sogenannten Quotenabgeltungsklauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung generell unwirksam (BGH VIII ZR 242/13). Der Mieter kann weder zur Zahlung eines Prozentsatzes noch zur anteiligen Renovierung verpflichtet werden.

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag

Viele Mieter renovieren beim Auszug, obwohl sie nicht dazu verpflichtet sind. Die Klauseln in älteren Mietverträgen sind häufig unwirksam. Lassen Sie Ihren Mietvertrag mit KlarMiet analysieren: Unsere KI erkennt unwirksame Schönheitsreparaturklauseln und gibt Ihnen eine klare Einschätzung, ob und in welchem Umfang Sie renovieren müssen. So sparen Sie im Durchschnitt 1.500 bis 3.000 Euro an unnötigen Renovierungskosten.