Mieterhöhung: Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Grundsätze der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist für Vermieter nicht beliebig möglich. Das Gesetz setzt enge Grenzen, die den Mieter vor unangemessenen Steigerungen schützen. Die wichtigste Grundlage ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Daneben gibt es Mieterhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) und die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Diese ergibt sich aus dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Dabei müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Textform: Die Mieterhöhung muss schriftlich erklärt und begründet werden.
• Sperrfrist: Seit der letzten Mieterhöhung müssen mindestens 15 Monate vergangen sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung zugehen.
• Zustimmungsfrist: Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhung Zeit, dieser zuzustimmen oder zu widersprechen.
• Begründung: Der Vermieter muss die Erhöhung begründen — in der Regel unter Bezugnahme auf den Mietspiegel.

Die Kappungsgrenze: Maximal 20 Prozent in drei Jahren

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen — das ist die sogenannte Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt. Dies gilt unter anderem in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Köln.

Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 800 Euro. Bei einer Kappungsgrenze von 15 Prozent darf die Miete in drei Jahren um maximal 120 Euro auf 920 Euro steigen — unabhängig davon, wie hoch die Vergleichsmiete ist.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Bei Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Seit der Reform gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 Euro: maximal 2 Euro).

Wichtig: Reine Instandhaltungsmaßnahmen sind keine Modernisierung. Der Vermieter muss genau aufschlüsseln, welche Kosten auf Modernisierung und welche auf Instandhaltung entfallen.

So widersprechen Sie einer Mieterhöhung

Wenn Sie eine Mieterhöhung für unbegründet halten, können Sie widersprechen. Beachten Sie dabei:

• Prüfen Sie die Form: Ist die Erhöhung in Textform zugegangen? Wurde der Mietspiegel korrekt angewandt? Sind alle Pflichtangaben enthalten?
• Berechnen Sie nach: Stimmt die Vergleichsmiete? Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Liegt die geforderte Miete tatsächlich innerhalb der Mietspiegelwerte?
• Widerspruch in Textform: Senden Sie Ihren Widerspruch fristgerecht — bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Erhöhung.
• Mieterverein kontaktieren: Bei Unsicherheit hilft der örtliche Mieterverein oder eine Rechtsberatung.

Sonderfälle: Staffelmiete und Indexmiete

Bei einer Staffelmiete sind die Erhöhungen bereits im Vertrag festgelegt. Weitere Erhöhungen auf die Vergleichsmiete sind dann ausgeschlossen. Bei einer Indexmiete orientiert sich die Erhöhung am Verbraucherpreisindex. Auch hier gelten besondere Regeln, die die allgemeinen Erhöhungsmöglichkeiten einschränken.

Fazit: Prüfen Sie jede Mieterhöhung genau

Nicht jede Mieterhöhung ist berechtigt. Prüfen Sie sorgfältig, ob alle formellen und materiellen Voraussetzungen erfüllt sind. Mit dem KlarMiet Mieterhöhungs-Check können Sie schnell feststellen, ob die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Nutzen Sie Ihre Rechte und widersprechen Sie bei Bedarf fristgerecht.